Immobilier : les prix et taux sont en baisse mais la prudence domine
Après des années de hausse, les prix de l’immobilier ancien ont chuté de 4 % fin 2023 selon l’indice de référence publié jeudi 29 février par l’Insee et les notaires. Une tendance qui va se poursuivre en 2024 mais qui ne profitera pas forcément à tous les profils d’acquéreurs.
En immobilier, 2023 avait débuté par la hausse sensible des taux de crédit et la chute drastique du nombre de prêts accordés par les banques aux particuliers. Conséquence directe, les ventes ont ralenti et la fin d’année a été marquée par une baisse de 4 % des prix dans l’ancien. Dans le même temps, le neuf a vu ses niveaux de réservation s’écrouler, jusqu’à mettre des acteurs majeurs comme Nexity en difficultés financières. Pour les particuliers, les appartements (-4,1 %) sont autant affectés que les maisons (-3,8 %), selon l’indice de référence publié jeudi 29 février par l’Insee et les notaires, même s’il convient de rappeler que la valeur des biens a augmenté de 20 % en moyenne depuis 10 ans.
Revenus élevés et apport important
Pour les acquéreurs, la chute des prix finira par être favorable mais, en attendant, le niveau moyen des taux d’emprunt reste élevé, autour de 4 % sur 20 ans. Point positif, « les banques sont aujourd’hui en demande de dossiers à financer, estime le courtier Capfi. 55 % des offres de prêts se sont faites en maximum 15 jours en février contre 40 % en janvier. Les acheteurs voient donc le pouvoir d’achat immobilier repartir à la hausse. »
Pour multiplier ses chances, un bon dossier est attendu. Il se traduit par des revenus élevés et un apport important. « Il faut souvent une aide familiale ou une vente préalable », constatent les notaires de Paris. En 2023, l’âge médian des acquéreurs a augmenté et les catégories socioprofessionnelles les plus aisées ont représenté une large part des transactions. Celles-ci sont en baisse en 2023 : 869 000 contre 1,12 million un an auparavant, selon les notaires.
Comme un écho à cette tendance, la Banque de France signale ce jeudi que les 10 % des ménages les plus fortunés possèdent 54 % du patrimoine total. En moyenne, le patrimoine net d’un ménage français est de 446 000 € et se compose en majorité d’immobilier (55 %) et d’actifs financiers (32 %). Derrière la moyenne, plus de 50 % possèdent moins de 185 000 € de patrimoine.
Quelle année 2024 ?
« En 2024, la baisse des prix doit s’accélérer pour redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs et les ventes devraient à nouveau s’inscrire en baisse », estime la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) dans sa dernière note de conjoncture. D’après leur estimation, la baisse moyenne pourrait atteindre 8 % cette année. Pourquoi ? « Quand un bien se vendait en 30 jours en 2021 et 2022, il faut désormais compter 90 à 110 jours », expliquait en février à l’AFP un gérant d’agence immobilière à Paris. Les sanctions prévues en janvier 2025 quant à la performance énergétique des biens en location sont aussi un élément qui pousse des propriétaires à vendre vite… ou à attendre. Globalement, le marché immobilier est sur ses gardes. Acheteurs et vendeurs sont en position d’attente, à l’affût des meilleurs taux et des bonnes affaires.